Begin september schreef ik op mijn blog een artikel met als titel ‘Wat gaat de woningmarkt doen’. Daarin schreef ik over de ontwikkelingen op de woningmarkt en waagde ik me aan een voorspelling voor het einde van het jaar. Nu begin 2011 is het hoogste tijd voor een update.
Een korte terugblik:
Ik sprak de verwachting uit dat september en oktober weleens de beste maanden van het jaar konden worden. En wel om de volgende redenen:
– Het woningaanbod stagneerde
– De economie leek over het dieptepunt heen
– De rente is in die periode flink gedaald
Mede door de vertraagde samenstelling van het kabinet heeft het langer geduurd voordat er sprake was van een opleving. Uiteindelijk is het laatste kwartaal toch het beste kwartaal geworden sinds de afgelopen 2 jaar! Waarschijnlijk kwam dit ook vanwege de strengere regels die per 1-1-2011 in zijn gegaan. Hierdoor is het vanaf 2011 moeilijker om een hypotheek te krijgen, waardoor een aantal kopers nog snel tot een aankoop zijn overgegaan in 2010.
Huidige trends:
– woningaanbod is gedaald, maar zal weer gaan toenemen
– stijgende rente (zorgt slechtere betaalbaarheid van de woningen)
– door strengere eisen minder hoge hypotheek
Strengere eisen hypotheek:
Banken zijn nog altijd, mede door het strengere toezicht, zeer terughoudend met het verstrekken van krediet. Bovendien zijn per 1 januari 2011 de financieringsvoorwaarden aangescherpt, waardoor kopers met een beperkte financieringscapaciteit mogelijk nog meer moeite hebben om hun hypotheek rond te krijgen. Ook de eisen om voor Nationale Hypotheek Garantie (NHG) in aanmerking te komen, zijn aangescherpt als gevolg van de nieuwe woonquotes die zijn vastgesteld door het Nibud. Op basis hiervan wordt een maximale hypotheek vastgesteld bij een bepaald inkomen. Verder komt de Autoriteit Financiële Markten (AFM) in 2012 naar verwachting ook nog met strengere regels voor hypotheken zonder NHG. Er wordt aan een nieuwe hypothecaire gedragscode gewerkt met strengere regels. Vooral senioren, afgestudeerden, ZZP’ers en mensen met een klein BKR-verleden zijn de dupe, zij kunnen nauwelijks nog een woning kopen. De steeds strengere eisen zetten de handrem op de woningmarkt, terwijl die juist een extra duwtje nodig heeft om er bovenop te komen.
Woningmarkt Arnhem:
| Aantal verkopen |
2009 |
2010 |
| 1e kwartaal |
273 |
402 |
| 2e kwartaal |
359 |
372 |
| 3e kwartaal |
421 |
376 |
| 4e kwartaal |
418 |
450 |
| Totaal |
1471 |
1600 |
Over het hele jaar genomen is er tot op heden 8,8% meer verkocht dan in 2009. Dit kan nog hoger of lager uitvallen omdat nog niet alle woningen definitief zijn afgemeld vanwege het voorbehoud van financiering. Ook kunnen er nog verkopen bij zitten die worden ontbonden op basis van financiering.
Wat wordt er verkocht:
| Prijsklasse |
2009 |
% v.h. totaal |
2010 |
% v.h. totaal |
| < € 200.000,= |
899 |
61,1% |
1000 |
62,5% |
| < € 312.500,= |
1269 |
86,3% |
1376 |
86% |
| > € 312.500,= |
331 |
22,5% |
224 |
14,0% |
Opvallend is dat woningen in Arnhem die duurder zijn dan de NHG grens substantieel minder verkocht worden dan in 2009. Bij een gelijk blijvend percentage van 22,5% zouden er 360 woningen verkocht moeten zijn boven de NHG grens. Nu zijn dat er 136 minder!
| Soort |
2009 |
% v.h. totaal |
2010 |
% v.h. totaal |
| Appartementen < € 200.000,= |
500 |
34,0% |
587 |
36,7% |
| Appartementen > € 200.000,= |
166 |
11,3% |
162 |
10,1% |
| Woningen < € 200.000,= |
389 |
26,4% |
413 |
25,8% |
| Woningen> € 200.000,= |
410 |
27,9% |
445 |
27,8% |
| Woningen < € 312.500,= |
162 |
11,0% |
188 |
11,8% |
| Woningen> € 312.500,= |
40 |
2,7% |
37 |
2,3% |
De grootste groei in verkopen zijn de appartementen die voor minder dan € 200.000,= worden verkocht. Deze soort woningen worden over het algemeen gekocht door starters.
Wie worden er het hardst geraakt door de nieuw eisen voor de hypotheek?
Eén van de nieuwe aanpassingen is het beperken van de maximale lening tot 112% van de waarde van de woning. Dat lijkt mij geen gekke verplichting, eerder gezond. Echter het is de aanvullende regel die er voor zorgt dat met name de starters het hardst geraakt zullen worden. Dat is namelijk de aflossingsverplichting waarmee er binnen 7 jaar afgelost moet worden tot 100% van de waarde van de woning. Ik vraag me dan wel af wat dat betekent indien de komende 7 jaar de prijzen zouden blijven dalen?
Indien je een woning gekocht hebt van € 180.000,= inclusief kosten en wellicht een kleine verbouwing, dan komt de totale financiering dan op € 200.000,=. Als we er vanuit gaan dat dit het maximale is wat de koper in dit geval kan lenen, dan komt de rentelast op € 10.000,= per jaar bij een rente van 5%. De extra aflossing bedraagt dan € 2900,= per jaar. Doordat de extra aflossing ten koste gaat van de financieringsruimte blijft er nu een bedrag over van € 7.100,= welke aan rente uitgegeven kan worden. Indien de € 7.100,= gedeeld wordt door de 5%, dan komt het te lenen bedrag uit op € 142.000,=.
Het eerste kwartaal van 2011
De verkopen uit het laatste kwartaal zullen ten koste gaan van de verkopen in het 1e kwartaal. Tegelijkertijd zullen er minder mensen zijn die in 2011 een starterswoning kunnen betalen. Hierdoor zal het woningaanbod in de starterscategorie gaan toenemen en zal de doorstroming verder verstoord raken. Immers als de starterswoningen niet verkocht worden, dan kunnen deze doorstromers ook geen duurdere woning kopen. Hetgeen weer betekent dat ook de doorstromers het moeilijk gaan krijgen in 2011.
Als het aanbod verder toeneemt en de betaalbaarheid afneemt, dan komen de prijzen verder onder druk te staan……
Laten we hopen dat het niet zo ver komt en dat de overheid met een integrale aanpak komt om de woningmarkt uit het slop te trekken.
Hartelijke groet,
Open makelaars
Christiaan van der Sanden
Tel: 06-144 777 99
E-mail: Christiaan@openmakelaars.nl
Website: www.openmakelaars.nl
Funda: http://www.funda.nl/makelaars/detail/?id=2262
Twitter: http://twitter.com/openmakelaars
LinkedIn: http://nl.linkedin.com/in/christiaanvandersandenrmt
Makelaars Blog 