Hoe vind je de juiste makelaar?

Het is al weer (veel te) lang geleden dat ik iets geschreven heb op mijn blog.

Mijn (vrije) tijd heb ik voornamelijk aan Open makelaars besteed en eerlijk gezegd had ik geen interessante onderwerpen.

Hier kwam verandering in toen ik gebeld werd door een journalist van Elsevier. Hij had mijn laatste blog gelezen en wilde over dat onderwerp een artikel schrijven. Al pratende realiseerde ik me dat mijn laatste blog wel een update kon gebruiken!

Update:
Nu het verkopen van woningen steeds moeilijker wordt en de verkooptijden steeds verder toenemen is een actieve makelaar belangrijker dan ooit!

Om aan te geven waarom dit zo belangrijk is een vraag:
Hoe groot is de kans dat, als de woning 9 maanden te koop staat en de prijs nog nooit gezakt is, de woning in de 3 opvolgende maanden verkocht wordt? Ca. 0,5%!

Daarom verdeel ik de makelaars in 2 categorieën:
1. degene die het meeste werk doen tot en met het moment dat het bord in de tuin staat
2. degene die het meeste werk doen nadat het bord in de tuin staat

Vindbaarheid op Funda
Natuurlijk is het heel belangrijk om een goede presentatie te hebben. Funda plaatst de woningen met extra producten hoger en deze zijn dus beter vindbaar. Nu er zoveel woningen te koop staan is het daarom een zinvolle investering om alle extra producten te kopen.

Selecteer een makelaar die niet afwacht
Maar dan? Wat doet de makelaar als de woning eenmaal te koop staat? Een proactieve makelaar organiseert extra (unieke) acties en biedt je regelmatig extra mogelijkheden aan. Hierdoor komt je woning elke 2 tot 3 maanden extra onder de aandacht bij potentiële kopers.

Neem de tijd
Daarom moeten potentiële kopers in de watten gelegd worden en zich weer ouderwets klant voelen. Als makelaar zal je meer aandacht aan kijkers moeten geven en dus meer tijd inplannen voor een bezichtiging. Eigenlijk is het bizar dat kijkers vaak na 20 minuten weer op straat staan. Neem de tijd en laat ze ook eens een poosje op de bank zitten. Kopje koffie erbij?

Kopers zijn schaars
Als een kijker dan toch besluit om een woning niet te kopen, dan is het belangrijk om te weten wat de makelaar concreet doet met die kijkers. Onderhoud de makelaar regelmatig contact met die potentiële kopers en biedt hij hen ook uw woning aan?

Ik hoop dat deze update je verder helpt bij het vinden van de juiste makelaar.

Hartelijke groet,

Open makelaars
Christiaan van der Sanden

Tel: 06-144 777 99
E-mail: Christiaan@openmakelaars.nl
Website: www.openmakelaars.nl
Funda: http://www.funda.nl/makelaars/detail/?id=2262
Twitter: http://twitter.com/openmakelaars
LinkedIn: http://nl.linkedin.com/in/christiaanvandersandenrmt

Advertenties

Comments (2)

Verkoop van een huis; hoe vind je de juiste makelaar?

In dit blog help ik je op weg om de juiste keuze te maken. Heb je zelf nog een aanvulling? Dan hoor ik dat graag!

Oké, stel je hebt besloten dat je je woning wilt verkopen. Dan lijkt het er op dat je de meest lastige keuze al hebt gemaakt toch? Toch blijven er dan nog een aantal vragen onbeantwoord.
– Ga je met of zonder makelaar verkopen?
– Hoe ga je makelaars selecteren?
– Hoe maak je een keuze tussen de geselecteerde makelaars?

Met of zonder makelaar verkopen?
Hier zitten een aantal voor- en nadelen aan. Je kunt in eerste instantie (veel) geld besparen door het zelf te doen. Je hebt alles zelf in de hand en kijkers kunnen zonder moeite in de avonduren en in de weekenden terecht. Zoek dan een makelaar die je woning voor je op Funda.nl plaatst en maak afspraken wat je vervolgens zelf wilt doen en wat je de makelaar wilt laten doen. Een grote organisatie die dat aanbiedt is makelaarsland, maar tegenwoordig zijn er ook veel lokale makelaars die je iets soortgelijks kunnen aanbieden.

Natuurlijk zijn er ook redenen om de makelaar alles te laten doen. Het is immers zijn vak, dus als je een goede makelaar hebt, dan zou hij dat ook beter moeten kunnen. Wellicht ontbreekt het je aan de tijd om alles zelf te doen of slapen de kinderen ’s avonds. Hou er rekening mee dat niet elke kijker het prettig om direct met een verkoper te maken te hebben. Een goede makelaar kan zichzelf terug verdienen door een beter onderhandelingsresultaat, een snellere verkoop, of minder extra kosten voor advertenties etc.

Hoe ga je makelaars selecteren?
Lastig! Alleen al in een plaats als Arnhem zijn er ca. 40 makelaars (kantoren). Hoe kies je hieruit de juiste voor de verkoop van jouw woning? Er moet immers een klik zijn met de makelaar, maar de makelaar moet ook iets met de woning hebben. Zo kan dezelfde makelaar uitermate geschikt zijn om de ene woning te verkopen, maar minder geschikt zijn om de andere woning te verkopen.

Nodig in ieder geval meerdere makelaars uit voor een gesprek. Bedenk je van te voren wat je belangrijk vindt aan een makelaar. Zo kan je de verschillen vergelijken en kan je er achter komen of het geen wat je verwacht had van die makelaar ook klopt. Uit ervaring weet ik dat verkopers 2 tot 4 makelaars uitnodigen voor een kennismakingsgesprek.
Onderstaand een aantal suggesties. Help je mee om de lijst verder aan te vullen?

– Informeer bij vrienden en kennissen hoe hun ervaringen zijn.
– Vraag het op twitter, zo krijg je een objectief antwoord.
– Hoe tevreden waren vorige klanten van de makelaar? Kijk op websites als http://www.wieisdebestemakelaar.nl/
– Is de makelaar actief in je wijk?
– Regelt de makelaar alles zelf, of komt er iemand anders om bijvoorbeeld de bezichtigingen te doen?
– Hoeveel woningen hebben ze in de verkoop en hoeveel fulltime makelaars hebben ze? Deel het aantal woningen door het aantal makelaars en je hebt een idee over de hoeveelheid tijd die ze voor je hebben.
– Hoeveel woningen hebben ze verkocht? Dit kan je tegenwoordig op funda.nl bij het betreffende kantoor zien en geeft een beeld over de verhouding tussen het aantal woningen dat ze in verkoop hebben en het aantal verkopen.

Hoe maak je een keuze tussen de geselecteerde makelaars?
– Hoe reeel is de geadviseerde vraagprijs en de opbrengst? Sommige makelaars beloven gouden bergen in de hoop dat ze mogen verkopen en andere adviseren een lagere prijs voor een snellere verkoop.
– Op welke punten onderscheidt de makelaar zich van andere makelaars.
– Wat zijn de resultaten (verkoopsnelheid, marge tussen vraagprijs en koopsom etc.)
– Gevoel is belangrijk, tegenwoordig moet je langer met de makelaar optrekken voordat de woning verkocht is.
– Kosten. Let op de prijs prestatie, want een duurdere makelaar kan aan het eind van de rit wel eens goedkoper zijn. Let op de ‘verborgen’ kosten van bijvoorbeeld een open huis.
– Wat doen ze standaard voor de verkoop? Fotograaf, of foto’s zelf maken, plattegronden laten maken etc.
– Hoe goed is de Funda presentatie? Klik hier voor meer informatie over je funda presentatie.

Ik ben erg benieuwd naar jouw afwegingen om wel of geen makelaar in te schakelen en hoe je tot de juiste keuze bent gekomen. Met behulp van je informatie kan ik dit artikel steeds verder uitbereiden.

Hartelijke groet,

Open makelaars
Christiaan van der Sanden

Tel: 06-144 777 99
E-mail: Christiaan@openmakelaars.nl
Website: www.openmakelaars.nl
Funda: http://www.funda.nl/makelaars/detail/?id=2262
Twitter: http://twitter.com/openmakelaars
LinkedIn: http://nl.linkedin.com/in/christiaanvandersandenrmt

Comments (1)

Open makelaars start met 3D video voor betere verkoop.

3D bril Open makelaars Arnhem
3D bril Open makelaars Arnhem

Als eerste in de regio Arnhem en als één van de eerste NVM makelaars in Nederland start Open makelaars met 3D video voor een betere verkoop van zijn woningen. Doordat er steeds meer woningen in de verkoop staan zijn foto’s en video steeds belangrijker geworden. Met 3D video’s gaat Open makelaars nog een stap verder om geïnteresseerden een beter beeld te geven van de ruimte.  

“Open makelaars heeft als ontraditionele makelaar een naam hoog te houden en kijkers willen steeds meer en betere informatie hebben van een woning”, aldus Christiaan van der Sanden, makelaar en oprichter van Open makelaars. 3D video is niet het eerste 3D product, want Open makelaars werkte al met plattegronden in 3D. Maar met 3D video is de ruimtelijke beleving nog beter. Nu kan een kijker nog beter beoordelen of een bezichtiging zinvol is. 3D video komt wel heel dicht bij een echte bezichtiging, al denkt Christiaan wel dat kijkers altijd een huis in het `echt’ zullen blijven bezoeken. “Voor het bekijken van 3D video is wel een speciale 3D-bril nodig, maar die stuur ik graag gratis toe.”  

Niet traditioneel
Open makelaars is de meer voor minder makelaar met een alles behalve traditionele werkwijze. Kwaliteit, openheid, flexibiliteit en creativiteit zijn belangrijke kernwaarden, waardoor woningen beter verkocht worden. Ook kan je bij Open makelaars 7 dagen in de week en ook in avonduren terecht.

Hartelijke groet,

Open makelaars
Christiaan van der Sanden

Tel: 06-144 777 99
E-mail: Christiaan@openmakelaars.nl
Website: www.openmakelaars.nl
Funda: http://www.funda.nl/makelaars/detail/?id=2262
Twitter: http://twitter.com/openmakelaars
LinkedIn: http://nl.linkedin.com/in/christiaanvandersandenrmt

Comments (2)

Open huis; meedoen of niet doen?

Geregeld krijg ik de vraag van verkopers of deelname aan het Openhuis zinvol is. Mijn advies luidt: JA! Het is een goede manier om je woning in de periode ervoor extra onder de aandacht te brengen. Daarnaast is de kans dat je woning verkocht wordt veel groter dan als je niet meedoet.

Hieronder zie je in de tabel weergegeven welk percentage er verkocht is na verloop van de tijd van de woningen die wel en die niet hebben meegedaan*.

   < 2 weken < 2 maanden
Verkopen van woningen die wel hebben meegedaan 2,9% 6,6%
Verkopen van woningen die niet hebben meegedaan 2,4% 5,0%
Grotere kans op verkoop 21% 32%

Wat mag je verwachten van een Openhuis?
Landelijk komen er gemiddeld 2,1 kijkers per woning kijken blijkt uit een onderzoek dat Funda.nl onder hun bezoekers heeft gehouden. 4% van de kijkers deed direct een bod. 15% wil binnenkort een bod doen en 32% wil terugkomen voor een 2e afspraak.

Zijn er ook nadelen?
Het Openhuis is geen wondermiddel. Dus er is ook een kans dat er niemand komt. Als je dan een paar weken uitkijkt naar het Openhuis en je hele huis opgeruimd en schoongemaakt is, dan is de teleurstelling natuurlijk groot als dat geen resultaat oplevert. Daarnaast rekenen veel makelaars ook geld voor een Openhuis.

Wat mag een Openhuis kosten?
Als je het aan mij vraag niets! Als makelaar verdien je pas als je de woning verkoopt en niet eerder. Geregeld hoor ik dat makelaars bedragen rekenen van € 150,= voor alleen de deelname (dus zonder een advertentie of iets dergelijks). Natuurlijk investeer je tijd (en wellicht ook geld) met het organiseren van een Openhuis. Maar laten we eerlijk zijn, dat is zeer beperkt. Geef iets kleins weg, creëer daarmee een grotere kans op succes voor je verkoper en voor jezelf, want één ding is zeker je verkopers zullen het waarderen dat je iets extra’s doet voor niets.

* bron: NVM analyse Openhuizenbestand
** bron: Funda Onderzoeksresultaten Openhuizendag

Hartelijke groet,

Open makelaars
Christiaan van der Sanden  

Tel: 06-144 777 99
E-mail: Christiaan@openmakelaars.nl
Website: www.openmakelaars.nl
Funda: http://www.funda.nl/makelaars/detail/?id=2262
Twitter: http://twitter.com/openmakelaars
LinkedIn: http://nl.linkedin.com/in/christiaanvandersandenrmt

Comments (2)

Wat gaat de woningmarkt in Arnhem doen; update

Begin september schreef ik op mijn blog een artikel met als titel ‘Wat gaat de woningmarkt doen’. Daarin schreef ik over de ontwikkelingen op de woningmarkt en waagde ik me aan een voorspelling voor het einde van het jaar. Nu begin 2011 is het hoogste tijd voor een update.

Een korte terugblik:
Ik sprak de verwachting uit dat september en oktober weleens de beste maanden van het jaar konden worden. En wel om de volgende redenen:

– Het woningaanbod stagneerde
– De economie leek over het dieptepunt heen
– De rente is in die periode flink gedaald

Mede door de vertraagde samenstelling van het kabinet heeft het langer geduurd voordat er sprake was van een opleving. Uiteindelijk is het laatste kwartaal toch het beste kwartaal geworden sinds de afgelopen 2 jaar! Waarschijnlijk kwam dit ook vanwege de strengere regels die per 1-1-2011 in zijn gegaan. Hierdoor is het vanaf 2011 moeilijker om een hypotheek te krijgen, waardoor een aantal kopers nog snel tot een aankoop zijn overgegaan in 2010.

Huidige trends:
– woningaanbod is gedaald, maar zal weer gaan toenemen
– stijgende rente (zorgt slechtere betaalbaarheid van de woningen)
– door strengere eisen minder hoge hypotheek

Strengere eisen hypotheek:
Banken zijn nog altijd, mede door het strengere toezicht, zeer terughoudend met het verstrekken van krediet. Bovendien zijn per 1 januari 2011 de financieringsvoorwaarden aangescherpt, waardoor kopers met een beperkte financieringscapaciteit mogelijk nog meer moeite hebben om hun hypotheek rond te krijgen. Ook de eisen om voor Nationale Hypotheek Garantie (NHG) in aanmerking te komen, zijn aangescherpt als gevolg van de nieuwe woonquotes die zijn vastgesteld door het Nibud. Op basis hiervan wordt een maximale hypotheek vastgesteld bij een bepaald inkomen. Verder komt de Autoriteit Financiële Markten (AFM) in 2012 naar verwachting ook nog met strengere regels voor hypotheken zonder NHG. Er wordt aan een nieuwe hypothecaire gedragscode gewerkt met strengere regels. Vooral senioren, afgestudeerden, ZZP’ers en mensen met een klein BKR-verleden zijn de dupe, zij kunnen nauwelijks nog een woning kopen. De steeds strengere eisen zetten de handrem op de woningmarkt, terwijl die juist een extra duwtje nodig heeft om er bovenop te komen.

Woningmarkt Arnhem:

Aantal verkopen 2009 2010
1e kwartaal 273 402
2e kwartaal 359 372
3e kwartaal 421 376
4e kwartaal 418 450
Totaal 1471 1600

Over het hele jaar genomen is er tot op heden 8,8% meer verkocht dan in 2009. Dit kan nog hoger of lager uitvallen omdat nog niet alle woningen definitief zijn afgemeld vanwege het voorbehoud van financiering. Ook kunnen er nog verkopen bij zitten die worden ontbonden op basis van financiering.

Wat wordt er verkocht:

Prijsklasse 2009 % v.h. totaal 2010 % v.h. totaal
< € 200.000,= 899 61,1% 1000 62,5%
< € 312.500,= 1269 86,3% 1376 86%
> € 312.500,= 331 22,5% 224 14,0%

Opvallend is dat woningen in Arnhem die duurder zijn dan de NHG grens substantieel minder verkocht worden dan in 2009. Bij een gelijk blijvend percentage van 22,5% zouden er 360 woningen verkocht moeten zijn boven de NHG grens. Nu zijn dat er 136 minder!

Soort 2009 % v.h. totaal 2010 % v.h. totaal
Appartementen < € 200.000,= 500 34,0% 587 36,7%
Appartementen > € 200.000,= 166 11,3% 162 10,1%
Woningen < € 200.000,= 389 26,4% 413 25,8%
Woningen> € 200.000,= 410 27,9% 445 27,8%
Woningen < € 312.500,= 162 11,0% 188 11,8%
Woningen> € 312.500,= 40 2,7% 37 2,3%

De grootste groei in verkopen zijn de appartementen die voor minder dan € 200.000,= worden verkocht. Deze soort woningen worden over het algemeen gekocht door starters.

Wie worden er het hardst geraakt door de nieuw eisen voor de hypotheek?
Eén van de nieuwe aanpassingen is het beperken van de maximale lening tot 112% van de waarde van de woning. Dat lijkt mij geen gekke verplichting, eerder gezond. Echter het is de aanvullende regel die er voor zorgt dat met name de starters het hardst geraakt zullen worden. Dat is namelijk de aflossingsverplichting waarmee er binnen 7 jaar afgelost moet worden tot 100% van de waarde van de woning. Ik vraag me dan wel af wat dat betekent indien de komende 7 jaar de prijzen zouden blijven dalen?

Indien je een woning gekocht hebt van € 180.000,= inclusief kosten  en wellicht een kleine verbouwing, dan komt de totale financiering dan op € 200.000,=. Als we er vanuit gaan dat dit het maximale is wat de koper in dit geval kan lenen, dan komt de rentelast op € 10.000,= per jaar bij een rente van 5%. De extra aflossing bedraagt dan € 2900,= per jaar. Doordat de extra aflossing ten koste gaat van de financieringsruimte blijft er nu een bedrag over van € 7.100,= welke aan rente uitgegeven kan worden. Indien de € 7.100,= gedeeld wordt door de 5%, dan komt het te lenen bedrag uit op € 142.000,=.

Het eerste kwartaal van 2011
De verkopen uit het laatste kwartaal zullen ten koste gaan van de verkopen in het 1e kwartaal. Tegelijkertijd zullen er minder mensen zijn die in 2011 een starterswoning kunnen betalen. Hierdoor zal het woningaanbod in de starterscategorie gaan toenemen en zal de doorstroming verder verstoord raken. Immers als de starterswoningen niet verkocht worden, dan kunnen deze doorstromers ook geen duurdere woning kopen. Hetgeen weer betekent dat ook de doorstromers het moeilijk gaan krijgen in 2011.

Als het aanbod verder toeneemt en de betaalbaarheid afneemt, dan komen de prijzen verder onder druk te staan……

Laten we hopen dat het niet zo ver komt en dat de overheid met een integrale aanpak komt om de woningmarkt uit het slop te trekken.

Hartelijke groet,

Open makelaars
Christiaan van der Sanden  

Tel: 06-144 777 99
E-mail: Christiaan@openmakelaars.nl
Website: www.openmakelaars.nl
Funda: http://www.funda.nl/makelaars/detail/?id=2262
Twitter: http://twitter.com/openmakelaars
LinkedIn: http://nl.linkedin.com/in/christiaanvandersandenrmt

Comments (2)

Als ’s ochtends de wekker gaat

Ik krijg er elke dag weer zoveel energie van om mensen op mijn manier te kunnen helpen. De positieve reacties die ik krijg zorgen er dan weer voor dat ik nog meer energie krijg. In plaats van elke avond moe op de bank heb ik een energiek en voldaan gevoel. En natuurlijk ben ik ook wel eens moe, maar als je van je hobby je vak kan maken, dan is het toch anders! 

Het eerste half jaar
Het eerste half jaar is voorbij gevlogen en het is echt geweldig geweest! Het gaat veel beter dan ik me had kunnen voorstellen. Ik heb zo ontzettend veel positieve reacties gehad en zo veel leuke mensen ontmoet. Wat begon als een lege website, is inmiddels gevuld met woningaanbod en veel beoordelingen van klanten. Zowel van kijkers als van mijn klanten die ik heb geholpen bij de aan- of verkoop van een woning. En dan…. 

Onrustig
Sinds enige tijd groeit er een stukje onrust in mij. Want mede doordat het zo goed gaat met Open makelaars heb ik nog geen boterham minder gegeten. En dat terwijl er een hoop mensen zijn die daartoe wel gedwongen zijn. Sommigen door de crisis en sommigen omdat ze nou eenmaal elders geboren zijn. 

Mede daarom ondersteun ik het prachtige initiatief van het World Food Programme (WFP). Zij hebben met Topkoks voor thuiskoks een schitterend kookboek samengesteld waarvan bijna de gehele opbrengst gaat naar de kinderen in Malawi. Zie http://www.topkoksvoorthuiskoks.nl/04/ voor meer informatie. 

Tips graag!
Maar eigenlijk wil ik meer. Ik zou graag meer en rechtstreeks betrokken zijn zodat ik met mijn vak en kennis iets zou kunnen doen voor mensen die dat echt nodig hebben. Het is een idee waar ik al een geruime tijd over na aan het denken ben.  Als ik mijn ideeën bespreek met vrienden, familie en kennissen, dan wordt er nogal verschillend op gereageerd. Wie kan me verder helpen?

Alvast super bedankt.

Hartelijke groet,

Open makelaars
Christiaan van der Sanden  

Tel: 06-144 777 99
E-mail: Christiaan@openmakelaars.nl
Website: www.openmakelaars.nl
Funda: http://www.funda.nl/makelaars/detail/?id=2262
Twitter: http://twitter.com/openmakelaars
LinkedIn: http://nl.linkedin.com/in/christiaanvandersandenrmt

Comments (6)

Wat gaat de woningmarkt doen?

Zoals al op andere blogs geschreven (zoals o.a. op http://www.descherpepen.nl/2010/onrust-bij-kopers-blijft/) zal het nieuwe kabinet de hypotheekrenteaftrek verder aan banden leggen. Omdat niemand exact weet hoe dat gaat gebeuren richt ik me op de overige ontwikkelingen in de woningmarkt.

Het grote knelpunt in de woningmarkt is dat iedereen op elkaar aan het wachten is. Al langere tijd is het een kopers markt. Wat betekent dat de verkopers op kopers wachten. Wekelijks ontmoet ik kijkers bij woningen die pas tot koop over willen gaan nadat ze hun woning hebben verkocht.

Als we de formatie van het nieuwe kabinet buiten beschouwing laten, dan zijn er op dit moment een aantal interessante ontwikkelingen gaande op de woningmarkt.

–          Het woningaanbod stagneert;
–          De economie lijkt over het dieptepunt heen;
–          De rente daalt de komende periode.

De banken maken momenteel veel winst op de rentes bij het verstrekken van hypotheken. Soms wel tot 3%. Terwijl dit voorheen gemiddeld lag op ca. 1%. Hierdoor hebben wij momenteel één van de hoogste rentes in Europa. Deze rentes zullen de komende tijd gaan dalen. Woningen zullen door die dalende rente beter betaalbaar worden.

Hierdoor kunnen de maanden september en oktober wel eens de beste maanden van het jaar worden. Zodra er meer woningen verkocht gaan worden, kan het wel eens hard gaan. Immers de verkopers van de verkochte woningen kopen veelal ook weer een woning terug. Hierdoor verwacht ik dat het woningaanbod tegen het eind van het jaar terug zal lopen.

Deze positieve ontwikkeling zal snel gevolgd worden door een correctie. Er zijn namelijk een hoop verkopers die wachten op een betere markt alvorens ze hun woning te koop zetten. Hetgeen betekent dat op zijn vroegst aan het eind van dit jaar, maar naar verwachting het 1e kwartaal volgend jaar het aanbod eerst weer zal stijgen alvorens verder te stabiliseren.

Het zijn dus interessante tijden. Mijn advies luidt dan ook om je woning nu in de verkoop te zetten als je wilt profiteren van deze korte opleving in de markt!

Hartelijke groet,

Open makelaars
Christiaan van der Sanden  

Tel: 06-144 777 99
E-mail: Christiaan@openmakelaars.nl
Website: www.openmakelaars.nl
Funda: http://www.funda.nl/makelaars/detail/?id=2262
Twitter: http://twitter.com/openmakelaars
LinkedIn: http://nl.linkedin.com/in/christiaanvandersandenrmt

Comments (2)

Older Posts »